シノケンで失敗しないために知るべきこと｜6年オーナーの実体験

こんにちは。シノケンアパート2棟を持つサラリーマン大家のビンゴです。

現在、シノケンアパート経営を検討していてこの記事に来た方は、
「実際に失敗した人の話を知りたい」
「どんな落とし穴があるのか知りたい」
という不安を抱えていると思います。

私はシノケンでアパート経営を始めて6年になりますが、
結論として、失敗したとは思っていません。

ただし、実際に運用していく中で、
「ここを間違えていたら普通に失敗していたな…」
と思うポイントは存在しました。

この記事では、私がアパート契約時から現在に至るまでに経験した
「危なかったポイント」 と 「失敗しないために押さえるべきポイント」
を実体験ベースで解説します。

これからシノケンでアパート経営を検討している方が、
そのような落とし穴にハマらないように、
できるだけ具体的に、わかりやすくまとめました。

6年間のシノケンアパート運用の総評

シノケンでアパート経営を始めて6年が経ちました。
この6年間を振り返ると、結論として 「大きなトラブルもなく、安定した運用ができている」 というのが率直な評価です。

私自身、2棟16室を運用してきましたが、
収益性・入居率・資産価値の3つの観点で見ても、総じて満足度は高い結果となりました。

詳細は以下で詳しく紹介していますので、興味のある方はご覧ください。

シノケン投資は儲かる？利回りは？ - 現役オーナによる6年間の振り返りと注意点

シノケン現役オーナが、シノケン投資で得られる利回りを実体験データとともに検証しました。また6年間で得た収益・空室状況・資産価値の分析等を公開します。

30investmentlog.com

2025.08.15

私が実際に経験した「危なかったポイント」

次に今回の趣旨である、私がアパート契約時から現在に至るまでに感じた「危なかったポイント」について実体験を踏まえて紹介します。

金利上昇による家賃収入の減少

私がシノケンのアパートを契約した2019〜2020年は超低金利でしたが、2024年に日銀が利上げを実施し、私のローン金利も +0.4％上昇。その結果、2棟合計で 月4万円の返済増 となりました。

私は契約時に「キャッシュフローがある程度取れる物件」を強く希望しため、利上げ後も黒字を維持できています。

しかし、当時紹介された物件の中にはキャッシュフローがほとんど残らないものもあり、もしそれらを選んでいたら今回の利上げで 毎月の手出しが発生していた可能性が高い と感じています。

シノケンの物件は都市部中心で資産価値が比較的高いため、
キャッシュフローがマイナスでも最終売却時にトータルで利益が出る可能性もありますが、
キャッシュフローが取れない物件を選ぶことは運用面で大きなリスクです。

今後も利上げが続く可能性があるため、

この2点を契約前に必ずシミュレーションしておくことが重要だと痛感しました。

減価償却終了後に税負担が大幅に増加

シノケンに限らず、不動産経営で見落とされがちなポイントが、
「減価償却が終わった後の税負担の急増」 です。

新築アパートは購入後しばらくの間、建物部分の減価償却を経費として計上できるため、
課税所得が抑えられ、税負担も軽くなります。
しかし、この期間が終了すると 経費として計上できる額が一気に減り、結果として税負担が急増し、キャッシュフローが大きく減少する という構造になっています。

私自身、まだこれを実際に経験したわけではないのですが、契約前に私自身が行ったシミュレーションでも、
減価償却が終わったタイミングでキャッシュフローが大幅に悪化する ことが分かりました。

特に注意すべきなのは、
シノケンが提示する中長期シミュレーションには、税負担が考慮されていない点 です。

プラン書では、減価償却終了後も収支が右肩上がりで増えていく前提になっていますが、
実際には減価償却が終わると経費が減り、課税所得が増えるため、
税金が増えてキャッシュフローが急激に悪化するのが現実的なシナリオ です。

そのため、契約前には必ず、

この3点が重要だと感じています。

ちなみに私はこの減価償却終了後に税負担が大きく増えることを踏まえ、
減価償却が切れる22年以内には売却したいと考えています。

土地価格の妥当性の見誤り

土地の値段が妥当かどうかは、アパート経営の成否を左右する重要ポイントだと思います。
私自身もアパートを購入する際、
土地の坪単価を自分で計算し、周辺の土地相場と比較する という作業をしました。

特に大阪物件については周辺相場よりもそれなりに割高だったため、
営業マンを通して確認をしたところ、

• 購入時の諸経費として約10％が上乗せされている
• 南向き角地・公道・間口が広く 似た条件の土地は同等の価格で販売されている

といった背景があり、説明を聞いて納得できました。

ただ、土地購入時の諸経費10％については、一般的に諸経費は5〜10％と言われていることを踏まえるとやや割高で、実質的にはシノケンの利益も含まれているのではないか と推測しています。

また土地価格については将来的に下落するリスクがあり、その下落リスクも最初の収支シミュレーションに織り込んでおく必要があります。私は10%の下落リスクを含めても、利益が出ることを確認したうえで購入を判断しました。

まとめると、

この3点が契約前に留意すべきこととして、重要だと感じています。

火災保険の契約期間と更新費用の見落とし

アパート経営では、建物の火災保険も避けて通れない固定費のひとつです。
現在は制度変更により 最長5年契約 が一般的で、5年ごとに更新が必要になります。

初回の火災保険料は頭金に含まれているため、契約時は負担を感じにくいのですが、
契約期間が終了すると 数十万円単位の更新費用 が発生します。
しかも近年は火災保険料が上昇傾向にあり、私自身も5年の更新で前回比+2%ほど保険料が増加しました。

ここで注意すべきポイントは、
シノケンが提示する中長期シミュレーションには、この火災保険の更新費用が織り込まれていない という点です。

そのため、プラン書の収支表だけを見ると、
実際よりも手元に残る金額が多く見えてしまう可能性があります。

契約前には必ず、

を自分で確認し、更新費用を織り込んだ長期シミュレーションを作成しておくこと をお勧めします。

不動産の節税効果は限定的

不動産投資は「節税になる」とよく言われますが、実際にアパートを2棟購入して分かったのは、節税効果があるのは初年度と2年目だけということでした。

理由は非常にシンプルで、
大きな経費が発生するのは基本的に初年度と翌年だけだからです。

• 初年度：購入経費（登記費用・印紙代・不動産取得税）が一気に発生
• 2年目：不動産取得税の遅延請求

私はこの2年だけ帳簿上の利益が赤字となり、損益通算で節税できましたが、
3年目以降は経費が落ち着き、節税効果は一切なくなりました。

結局のところ、

というのが私のこれまでの結論です。

節税効果の詳細については以下でまとめていますので、興味のある方はご覧ください。

アパート投資で節税はどこまで可能？実例で見る効果と限界

今回は、シノケンのアパート2棟を運用する中で、実際にどれだけの節税効果が得られたのか、そして今後どの程度の節税が見込めるのかについて、具体的な数字とともにお話しします。 

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2025.09.16

まとめ

以上、私がシノケンアパート契約時から現在に至るまでに経験した「危なかったポイント」と「失敗しないために押さえるべきポイント」について記載しました。本記事が、シノケンでアパート経営を検討されている方の一助となれば幸いです。