キャピタルゲインとインカムゲインとは？不動産投資のトータルリターンを解説

今回は、不動産投資における最終的な収益＝トータルリターンを構成する2つの要素、インカムゲインとキャピタルゲインについて詳しく解説します。

トータルリターンとは？

不動産投資における「トータルリターン」とは、物件の保有期間中に得られたインカムゲイン（家賃収入）と、売却時に得られるキャピタルゲイン（資産価値の上昇による利益）を合算した、最終的な実現ベースの収益を指します。

これらはいずれも収益である点は共通していますが、その性質は大きく異なります。不動産投資においては、それぞれの特徴を正しく理解することが重要です。

すなわち最初の不動産投資戦略として、資産価値の上昇によるキャピタルゲインを狙うのか、あるいは資産価値の上昇は見込めないものの、保有期間中の家賃収入の積み上げ＝インカムゲインを狙うのかを、ある程度明確にしておく必要があります。

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インカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲインは、家賃収入をベースに以下のように算出できます。

ここでのポイントは、最終的な収益計算には諸経費や税金を考慮する必要があるという点です。これらの費用には、以下のような項目が含まれます。

よって、インカムゲインを主軸とした不動産投資を行う場合には、諸経費や税金を差し引いた後でも、家賃収入が初期投資額を上回るかどうか？それがいつになりそうか？を見通すことが重要です。

また、これに加えて、ローンの元利返済を含めた「実際に手元に残るお金」を示すキャッシュフローという概念があります。

実際、私自身もそうですが、不動産投資をしている人の多くは銀行から資金を借り、ローンを返済しながら運用を行っていると思います。このようなケースでは、ローン返済後に手元に残る利益＝キャッシュフローを実質的なインカムゲインと捉え、経営戦略を立てるのが一般的なイメージで、実際私もそうしています。

参考までに、私のシノケンアパート2棟経営のこれまでのキャッシュフローについては以下でまとめていますので、よければご覧ください。

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2025.08.31

キャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲインは、資産を売却したことで得られた利益のことを指し、基本的には以下のように算出できます。

インカムゲインと同様ですが、最終的な収益計算には諸経費と税金を考慮する必要があり、以下のような項目が含まれます。

インカムゲインでの話と同じですが、キャピタルゲインを狙った不動産投資を行う場合には、諸経費や税金を差し引いた後でも売却益が出るほどに資産価値の向上が見込めるか？の見通しが必要です。ただし、将来の地価動向等を予測するのはプロであっても難しいのが現実です。そのため一般の投資家にとっては、今後も人口増加がある程度見込まれる大都市圏の物件に絞るなど、マクロな視点での戦略が現実的な選択肢ではないかと考えています。

また、売却時の譲渡所得税は以下のように算出されます。

税率については所有期間5年以下の場合は39.63%、所有期間5年超の場合は20.315%となります。短期譲渡所得の税率が高く設定されている理由は、投機的な不動産取引を抑制し市場の安定を図るためだそうです。個人的には、税制の意図に関わらず、投機ではなく不動産「投資」として取り組む以上、長期的な視点を持つことが重要であり、所有期間が5年を超える運用が健全な姿勢だと考えています。

また、売却益の計算式において購入価格から建物の減価償却費が差し引かれるのは、築年数の経過に伴い物件価値が減少するという減価償却の考え方に基づくものです。そのうえで、築年数による価値減少を上回る価格で売却できた場合には譲渡所得が発生し、課税対象となるというのが私の理解です。

まとめ

今回は不動産投資における最終的な収益＝トータルリターンを構成する2つの要素、インカムゲインとキャピタルゲインについて解説しました。