アパート投資で節税はどこまで可能？実例で見る効果と限界

今回は、シノケンのアパート2棟を運用する中で、実際にどれだけの節税効果が得られたのか、そして今後どの程度の節税が見込めるのかについて、具体的な数字とともにお話しします。

所有物件の内容

はじめに、以下が私の所有するシノケンアパート2棟の内容です。2019年3月に1棟目、2020年12月に2棟目を購入しました。2棟とも開始から現在に至るまでサブリースで運用しています。

物件の収益性評価や分析は、これまでの実績をもとに別記事で詳しく紹介していますので、よければそちらもご覧ください。

【物件紹介】シノケンアパート経営 - 現役オーナーによる6年間の振り返り

2019年に大阪、2020年に東京でシノケンアパートを購入し、現役サラリーマンとして6年間で得た収益・空室状況・資産価値の分析等を公開します。

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2025.08.15

節税効果の仕組み

ということで、まずは節税効果が得られる仕組みを簡単に説明します。

所得税・住民税は、不動産などの本業以外の収益がある場合、その収益を本業の所得に合算した金額に対して課税される仕組みです。一方で、不動産の家賃収入が経費を下回り赤字となった場合は、その赤字分を本業の所得から差し引くことで、課税対象となる所得を圧縮し、結果として所得税・住民税の負担を軽減することが可能です。この仕組みを「損益通算」と呼びます。

不動産投資は節税にならない？ 仕組みと節税効果が高い人を解説｜RENOSY マガジン（リノシーマガジン）

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節税効果について

まず結論から言うと、本業収入との損益通算によって得られた節税効果は、物件購入した初年度と２年目に限られていました。3年目以降の節税効果はなく、今後もほぼ0の見込みです。

アパート経営１年目(2019年)

物件購入をした初年度は購入に必要な諸経費に加え、契約月が１月でない限り、年間を通して家賃収入がフルに得られないため、収支が赤字になりやすいです。たとえば私の場合、1棟目の大阪物件は４月に購入した為、家賃収入は5～12月の８か月分でした。

以下は、大阪の1棟目を購入した初年度の収支内訳です。この年にかかった購入時のみの諸経費は、「登記料」「収入印紙代」「不動産取得税」の3つで、合計1,352,045円。中々大きな額ですよね。

最終的に収入から経費を引いた帳簿上の利益は-635,672円の赤字となりました。この赤字を本業の所得と損益通算した結果、約19万円が節税分として還付されました。

アパート経営２年目(2020年)

アパート経営２年目は、2棟目の東京物件を購入した年です。

大阪物件の2年目は、購入時の諸経費がないため、基本的には黒字になる見込みだったのですが、建物分の不動産取得税の請求が遅れて届き、812,600円が経費として追加されました。結果、帳簿上の利益は−469,965円の赤字に。

東京物件は12月契約だったので、2020年の家賃収入はゼロ。そこに初期費用が乗っかって、帳簿上の利益は−1,781,312円の赤字になりました。

最終的に2棟を合わせた帳簿上の利益は-2,251,277円の赤字となりました。この赤字を本業の所得と損益通算した結果、約45万円が節税分として還付されました。

アパート経営３年目(2021年)

アパート経営３年目。大阪物件はこの年、大きな経費もなく、帳簿上の利益はしっかり黒字になりました。

また東京物件についても２年目の大阪物件と同じく、不動産取得税の請求が遅れて届いたため、その分の経費が上乗せとなりましたが、最終的な帳簿利益は黒字となりました。

帳簿利益が黒字となったため、当然ながら税金は追加で支払う側となり、節税効果はありませんでした。

まとめ

今回は、シノケンのアパートを2棟購入した結果どれくらいの節税効果があったのかを、リアルな数字とともにお伝えしました。

最終的に得られた節税効果は、初年度と2年目を合わせて約64万円。3年目以降は帳簿上の利益が黒字となったため、節税効果は得られませんでした。もちろん、家賃収入が少なかったり、ローンの利息負担が大きかったりする場合は、帳簿利益が継続的に赤字になるケースもあると思います。ただ、私自身の考えとしては、節税はあくまで“結果”であって、不動産投資の目的を「赤字を作って節税すること」に置くのは、経営の視点から見て本末転倒だと思っています。

やっぱり利益を出してこそ意味がある。そういうスタンスでこれからも取り組んでいきます。