シノケンのサブリースって実際どうなの？現役オーナーが徹底解説

シノケンアパート経営の契約をすると、基本的にサブリースをお勧めされると思います。ここではシノケンのサブリース制度の内容を紹介するとともに、一般管理と比べた場合のメリット・デメリット、収支がどの程度変わるかについてを具体的にお伝えしたいと思います。

サブリースとは？

サブリース契約とは、サブリース会社がオーナから物件を一括で借り上げ、入居者へ又貸しする契約のことです。一般的には、①空室が出てもその分の家賃収入が保証される空室保証制度、②建物の管理/集客/集金/入居者のトラブル対応を任せられる管理委託制度が含まれていますが、オーナは保証料として家賃の10~20%程度を支払います。

シノケンのサブリース制度には上記①②に加えてリスク保証の仕組みがいくつかあり、家賃収入・リスク・管理の手間を総合的に考慮して、私はサブリースを選択しました。

シノケンのサブリース制度

以下が私が契約しているシノケンサブリースの主な内容です。

上記の通り、シノケンのサブリースの保証内容には原状復帰費用、エアコン/給湯器交換費用も含まれており、リスク管理の面で大きなメリットと考えます。

それらが具体的に収支にどの程度効いてくるかについてですが、原状復帰については退去が毎年1室発生する前提だと、毎年約10万円（一般的な1Rの原状復帰費用）が保証される計算になります。

またエアコン/給湯器保証については、エアコン/給湯器の交換年数が一般的に約10年、エアコン8万円/給湯器15万円が一般的にかかる交換費用と仮定すると、私の1棟8部屋のアパートでは、8部屋×(8万+15万)=184万円 が最低でも10年おきに保証されることとなり、1年あたりで計算すると毎年約18.4万円が保証される計算となります。

特に原状復帰については退去状況に左右され、毎年1室以上退去が出ることも普通にあり得るため、それが保証されるというのはキャッシュフローの安定化の面で大きなメリットと考えています。

ということで一般管理とした場合と比べて、実際の収支がどの程度変わるかをシミュレーションしてみました。

一般管理との収支の比較

まずはじめに、ここでの一般管理の定義は「自分で管理委託業者を見つけて管理をお願いすること」とします。管理をすべて自分で行う自主管理とは異なります（サラリーマンの本業と並行して自主管理はほぼ不可能の為）。

以下は私の大阪物件において一般管理を想定した場合の、サブリースと一般管理の収支比較です。

これより一般管理とサブリースの月額キャッシュフローの差は、119,823円-101,388円=18,435円となり、一般管理が月額約1.8万円多いという結果となりました。

私個人としては、サブリースでオーナ権限を委託することで、一般管理で発生する管理委託会社とのやり取りが一切なくなる考えると、月額1.8万円の差があってもサブリースに分があると考えています（そもそも私のようなフルタイムのサラリーマンにとって、平日に管理会社とやり取りするのはほぼ不可能という事情もあります）。さらに、仮に退去の前提が現在の「1年で1部屋×1か月」から「1年で2部屋×1か月」に変わった場合、差はわずか0.5万円にまで縮まります。

まとめ

今回はシノケンのサブリース制度の特徴と、一般管理を選択した場合との収支の比較についてお伝えしました。