【物件紹介】シノケンアパート経営 – 現役オーナーによる6年間の振り返り

私は2019年3月に大阪府に一棟目、2020年12月に東京都に二棟目のシノケンアパートをそれぞれ購入し、サラリーマンとして働く傍ら、二棟16室のオーナーとして不動産経営をしています。

所有物件の内容

二棟合わせて毎月約19.3万円が入ってきます。

シノケンでは契約時に一般管理かサブリースかを選択できますが、私はサブリースを選びました。そのため、実際の家賃収入は入居者から得られる賃料から約15%のサブリース料を差し引いた金額となっています。

一般的にサブリースは「空室保証」と「管理や集客の手間がかからない」といったメリットが挙げられますが、シノケンのサブリース制度にはそれに加えてリスク保証の仕組みがいくつかあり、家賃収入・リスク・管理の手間を総合的に考慮して、私はサブリースを選択しました。

シノケンのサブリース制度の詳細や一般管理とサブリースで賃料がどの程度変わるかについては、別記事で紹介していますのでこちらも是非ご覧ください。

シノケンのサブリースは損？現役オーナーがメリット・デメリットを解説

シノケンアパート経営歴6年の現役オーナーが、シノケンのサブリース制度の仕組みと特徴を解説。一般管理との違いや収支への影響を具体的に紹介します。

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物件の評価について

私がシノケンでアパート経営を始めてから約6年たちましたが、これまでの経験を踏まえ、物件の評価について 収益性、 集客性、 資産価値性 の3つの観点からまとめてみました。

収益性

物件の利回り（投資額に対するリターンの比率）についてです。

結論からいくと、表面利回りは4.7%、実質利回りは1.0%と決して高い水準ではありません。

利回りが高くならない要因ですが、

が主と考えられます。

ただ利回りは低くても投資金額が大きいため、キャッシュフローとしては冒頭に記載のとおり、毎月約19.3万円の収入があります。

もちろん投資金額が大きいことによるリスクは無視できませんが、不動産投資の最大の魅力である「与信を活用して銀行から資金を借り、投資できること」に私は大きなメリットを感じています。

実際、これまでの6年間で得たキャッシュフロー（税引き後の手残り）は約460万円（2025年8月現在）ですが、それをETFの購入資金に充てており、複利の効果によって実際の収益はそれ以上となっています。

集客性

私はサブリースで空室保証の為、退去と入居の情報を把握することはできないのですが、SUUMO等の一般情報サイトで自分のアパートの空室状況を定期的にチェックしています。

これまでの6年間での空室状況ですが、大阪物件、東京物件ともに1~2年に1室ほど空室が出ますが、感覚として大阪物件は1か月以内に、東京物件も2か月以内には入居者が付き、基本満室を維持できている状況です。

もちろんこれまで高い入居率を維持できてきたのは新築であることが大きな理由と認識していますが、

も理由であると考えています。私の物件は、大阪・東京ともに1Rで約15㎡ほどの広さしかありませんが、

• 外観が比較的お洒落
• ロフトがあり実際には15㎡以上の空間がある
• （東京物件のみ）カードキーや電動カーテンなどのオートメーション設備を導入している

といった特に若い単身者をターゲットとした差別化ができているのではと感じています。

資産価値性

現在の建物の資産価値については正確に把握できていませんが、土地については大阪は約+8%、東京は約+15%購入時と比べて値上がりしている状況です（土地代データサイトの公示価格で計算）。

これは近年の外国人投資家による不動産需要拡大の影響が大きいと考えていますが、立地が大都市部であることが資産性を安定させている大きな要素と考えています。

まとめ

今後として、銀行金利の上昇によるキャッシュフローの減少、長期的には人口減少に伴う集客性・資産価値減少のリスクなど不安要素を上げると尽きないですが、前述の理由からシノケンアパート経営は不動産投資としては比較的安定していると考えており、私のこれまで6年間の実績をふまえても始めてよかったと考えています。

今後

出口については未定かつ流動的ですが、減価償却の切れる22年以内には売却できればと考えています。毎年のキャッシュフローの推移については別記事で公開する予定ですので、よければそちらもご覧ください。